2008年上半年黑龙江全省各级消费者协会受理房产消费纠纷案件83件，比去年同期增长25.6%。日前，黑龙江省消费者协会发布第7号消费警示，提醒广大消费者，选购二手房务必察明情况，签好合同，避免“上当”。

　　据黑龙江省消费者协会有关人士介绍，近年来，二手房行情渐趋火暴。但是，房产中介市场鱼龙混杂，一些中介机构运作不规范，甚至设置陷阱诱导消费者吃亏上当。2008年上半年黑龙江全省各级消费者协会受理房产消费纠纷案件83件，占房屋与装修建材类投诉案件总量的45%，与去年同期相比增长了25.6%。为此，黑龙江省消费者协会提醒广大消费者，选购二手房务必察明情况，签好合同，避免“上当”。

　　选购二手房必须考察“四大要素”

　　一要察明产权现状。对于产权不明晰和存在纠纷的，消费者一定不要购买。要注意产权证上的房主姓名与售房者是否一致，产权有没有被抵押、被法院查封，以及是否存在其他共有人等。还要搞清所选二手房是商品房还是集资房或者经济适用住房，集资房需要卖房者所在单位同意并出具手续才能上市交易，经济适用房要住满5年才能上市交易。

　　二要弄清历史背景和房屋结构。要了解所选二手房的竣工年代和产权期限，验明现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，弄清有没有欠缴物业和水、电、气、暖等费用。此外，还要考察房屋的结构情况，看有无破坏房屋结构的装修，管线是否合理，有无私搭、改建造成房屋主体结构的损坏等。

　　三要考察周边环境和生活配套设施。要走访一下周围的邻居，考察房屋周边有无噪音、有害气体、水污染等污染源，了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应等情况，把周边环境和居住的配套设施搞清楚后再决定是否购买，避免在不知情的情况下买到手了又后悔。

　　四要了解物业服务状况、收费情况和房产有没有住房专项维修资金。主要是考察该二手房是否有物业服务；而对有物业服务的也要考察该物业公司的信誉情况和服务到位程度、物业服务设施是否完好和运行正常、物业管理收费和停车位收费等是否合理和符合规定等。同时还要考察水、电、气、暖的收费是高还是低等。更不要忽视对该二手房是否有住房专项维修资金(专门用于住房共用部位和公共设施设备保修期满后的维修、更新、改造)的考察，以免日后支付“巨额”维修养护费用，出现买得起住不起的情况。

　　签订二手房买卖合同必须写清“五大主要条款”

　　一要验明并写明中介公司的真实性和法律资格。通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前一定要验明中介公司的真实性和合法性，并且尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。要认真了解你所面对的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。

　　二要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前需首先确认签约主体的真实性，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。

　　三要写明违约赔偿责任和赔偿金额。房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。

　　四要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间，避免日后引起麻烦甚至纠纷。

　　五要写明付款和过户时间。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种“一房多卖”的违规操作。为此提醒消费者，如果您确实看中某套房子一定要尽早和房主见面，当面签订合同，交付定金，千万不要完全依赖中介公司。

来源：东北网